购房人在企业破产重整中的权益保护

广东天地正律师事务所 林兰燕律师

【引言】房地产公司破产重整程序，购房人权益如何保护在我国学术理论界颇有争议。对此，本文结合现实案例进行分析。

[关键词]不良资产；破产重整；民商法学会；律师协会；

【案情简介】

2014年1月12日，陈某购买了B房地产公司150万的房产一套，另付清了购房款。2014年5月25日，B房地产公司向陈某交付涉案房产。2015年1月，在办理过户手续中，法院裁定受理B房地产公司破产重整申请，并指定管理人。

管理人在接管B房地产公司后，于2015年2月28日向陈某送达解除合同通知书，因涉案房产产权仍登记在B房地产公司名下，属于破产财产，现管理人决定解除购房合同，收回涉案房产。

2014年3月7日，陈某向管理人提出书面异议，并要求行使取回权。

【争议焦点】

1、在破产程序中，已付交付未办证的房产是否属破产财产？

2、陈某可否行使取回权？

3、管理人是否有权解除合同？

【律师点评】

一、关于破产财产的认定。

1、一般规定。

《企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”

《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

根据上述物权法规定，不动产物权的转让以产权登记为要件。本案中，陈某虽然已交付了全部款项，但未依法办理相应不动产权属变更登记，陈某并未当然取得相应房产的不动产物权，且涉案房产仍登记在B房地产公司名下，若根据企业破产法第三十条规定，涉案房产属破产财产。

2、特别规定及司法解释。

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……。”

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”

从上述规定可知，登记在债务人名下的房产，同时满足以下三条件则不属于破产财产：（1）是合法的商品买卖民事行为；（2）购房人已付清款项；（3）开发商已交付房产且购房人已合法占有。

3、本案涉案房产不属于破产财产。

本案中，陈某在善意的情况下向B房地产公司购买涉案房产，并已全额付清款项且已实际占有房产，故该房产不属于破产财产，而属陈某个人所有。B房地产公司应协助陈某办理房产过户手续。

二、关于取回权的行使。

1、关于行使取回权的法律规定。

《企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”

第七十六条规定：“债务人占有的他人财产，该财产的权利人在重整期间要求取回的，应当符合事先约定的条件。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第四十条规定：“债务人重整期间，权利人要求取回债务人合法占有的权利人的财产，不符合双方事先约定条件的，人民法院不予支持……。”

依法，债权人在债务人重整期间主张取回权成立必须满足三条件：（1）取回权的标的物不归债务人所有;（2）取回标的物必须为现实存在的物，可以与破产财产区分；（3）符合双方事先约定条件。

2、陈某在符合事先约定条件下可行使取回权。

前文所述，不动产的转让以产权登记为要件，虽可视陈某为涉案房产业主。但涉案房产仍登记在B房地产公司名下，B房地产公司仍实际占有涉案房产，并且涉案房产不属破产财产同时也可与破产财产相区分。陈某在符合事先约定的条件下可向管理人申请行使取回权，并要求协助办理过户。

三、关于管理人解除权。

1、合同解除权的法律规定。

《企业破产法》第十八条第一款规定：“ 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

根据上述规定，管理人行使合同解除权的前提条件是：所解除的合同须是债务人与对方当事人均未履行完毕的合同。

2、本案管理人不能行使合同解除权。

“均未履行完毕”是指主要义务或关键义务并未履行完毕。在商品房买卖合同中，约定购房人向房地产公司付清款项、房地产公司在收到款项后向购房人交付房产即属于主要义务或关键义务，房地产公司交付房产后协助购房人办理过户便属于关键的附随义务。因此，在购房人未全额付清款项且房地产公司未交付房产的情况下，管理人才有权决定解除合同。

本案中，陈某已向B房地产公司全额支付款项，已履行了合同主要义务，仅是B房地产公司未协助办理过户，故本案合同不属于双方均未履行完毕的合同，管理人无权解除合同且要求收回涉案房产。因此，本案管理人做法错误。

3、购房人权益保护在企业破产重整中的延伸。

若在购房人无过错的情况下，赋予管理人任意解除合同的权利，则有损害购房人权益的嫌疑。为顺利推动案件破产重整进展以及保护购房人权益，面对该问题，可参照北京兴昌达博房地产开发有限公司破产重整案管理人做法：

（1）对于认购已经具备预售许证房屋的购房债权人。

①已签订正式预售合同，并已经办理预售登记备案的，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。购房债权人应当在重整计划方案经法院裁定批准后30日内一次性交齐全部购房款余额。

②签订认购合同、所购房屋规划未发生变化的购房债权人，在收到管理人关于办理商品房购房手续通知后，应当按原约定正式签署预售合同并办理预售登记备案，预售合同签订后30日内一次性交齐全部购房款尾额，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。

③签订认购合同、所购房屋规划发生变化的购房债权人，接受调整安排的，在收到管理人关于办理商品房购房手续通知后，按照认购合同约定签署正式的预售合同并办理预售登记备案，预售合同签订后30日内一次性交齐全部购房款尾额，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。

④上述购房债权人中，如在收到管理人办理购房手续通知后未能办理购房手续，在规定期限内未付清购房款或者不接受调整安排，则视为解除认购合同。

（2）对于认购尚不具备预售许可证房屋的购房债权人。

①债务人将尽最大努力，完善房地产开发、销售手续，尽量保证按照原规划进行建设，待购房债权人所认购房屋逐步满足商品房销（预）售许可条件后进行正式销售。

②签订认购合同、后期房屋规划未发生变化的购房债权人，在收到管理人关于办理商品房购房手续通知后，按照认购合同约定的签署正式的预售合同并办理预售登记备案，预售合同签订后30日内一次性交齐全部购房款尾额，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。

③签订认购合同、后期房屋规划发生变化的购房债权人，如接受调整安排的，在收到管理人关于办理商品房购房手续通知后，按照认购合同约定签署正式的预售合同并办理预售登记备案，预售合同签订后30日内一次性交齐全部购房款尾额，待房屋满足合同约定的交付条件后入住。

④上述购房债权人中，如在收到管理人办理购房手续通知后未能办理购房手续，在规定期限内未付清购房款或者不接受调整安排，则视为解除认购合同。

这做法有利于保护购房人的合法权益及维护社会稳定。

结语：本案涉案房产不属破产财产而属陈某所有，且管理人无权决定解除涉案房产购房合同。在破产重整过程中，为保护自身合法权益，陈某可向管理人行使取回权并要求管理人协助办理房产过户手续。